浅谈城市房屋拆迁问题法律适用

当前，在大规模城市建设的背景下，城市房屋拆迁问题已成为一个日益突显的社会矛盾。一方面,随着房地产价格的上扬，城市房屋拆迁难度越来越大，成本越来越高，不时会遇到“钉子户”漫天要价，建设开发屡屡受阻;一方面，野蛮拆迁、肆意侵权也时有发生。城市房屋拆迁问题越来越受到各方面的关注,笔者现结合工作实际，浅谈城市房屋拆迁问题的法律适用。

一、正确确定房屋拆迁和行政裁决的主体，尽量避免政府机关既当“运动员”，又当“裁判员”的局面

在政府职能的转型时期，让政府完全退出在城市改造和建设上的直接参与和干预，是不现实的。但应尽量淡化政府机关充当市场主体的色彩，特别是对于城市基础设施的建设和公益项目的建设，政府应尽量退到幕后，让企业法人等市场主体到前台唱主角，政府只起一个制定规则和运用规则进行管理和裁决的作用，避免与民事主体之间的直接对立。依据《城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定，拆迁主体是指取得拆迁许可证的企业法人。取得拆迁许可证的建设单位必须是依据有关法律、法规的规定取得建设项目批准文件的单位，并且必须是领取了县级以上人民政府核发的可以使用拆迁范围内的土地使用权的批准文件即建设用地批准书或者国有土地使用证。

按照《城市房屋拆迁管理条例》第五条的规定，县级以上房屋拆迁管理部门是城市房屋拆迁行政裁决的主体，具体履行房屋拆迁监督管理职责。房屋拆迁裁决指房屋拆迁行政管理部门依据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，对拆迁人和被拆迁人之间就房屋的拆迁补偿形式和补偿金额等拆迁事宜作出的关于双方当事人之间的权利和义务的具体行政行为。房屋拆迁裁决属于行政裁决的一种。《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。按照《行政复议法》第21条、《行政诉讼法》第44条的规定，行政复议期间、行政诉讼期间，房屋拆迁具体行政行为不停止执行。

二、房屋拆迁程序

(一)房屋拆迁申请。

1.申请领取房屋拆迁许可证的受理机关。拆迁申请的受理机关是房屋所在地的县级人民政府房屋拆迁行政管理部门。

2.拆迁申请必备资料。⑴建设项目批准文件;⑵建设用地规划许可证;⑶国有土地使用权批准文件;⑷拆迁计划和拆迁方案;⑸办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

(二)审查批准。

县级人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的发给房屋拆迁许可证。

(三)房屋拆迁公告。

房屋拆迁公告的时间与发放房屋拆迁许可证同时进行。

(四)签订房屋拆迁协议。

按照《城市房屋拆迁管理条例》第十三条的规定，拆迁当事人必须以拆迁补偿安置协议的形式确定双方的权利和义务。拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《民法通则》和《合同法》。依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除协议。依法成立的协议，受法律保护。

(五)实施拆迁。

依法成立的补偿安置拆迁、对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行协议或履行协议不符合约定的，应当按《合同法》规定，承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人依法向人民法院提起诉讼，诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

三、行政强制拆迁应当遵守法定程序

国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》赋予行政机关强制拆迁的权力，但对行政强制拆迁执行的程序没有作出规定。建设部颁布的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》对行政强制拆迁执行的程序做了一些规定。在行政强制拆迁执行时必须严格按照行政强制拆迁的程序规定，更要注重行政强制拆迁执行时的程序规定，以确保行政强制拆迁的执行符合法定程序。行政强制拆迁必须遵守如下程序的规定：

(一)房屋拆迁行政管理部门根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定作出书面行政裁决，履行送达程序送达给被拆迁人，同时在行政裁决书不能缺少权利告知内容。

(二)被拆迁人在行政裁决规定的期限内未搬迁完，房屋所在地的房屋拆迁行政主管部门或县级人民政府才能责成有关部门强制拆迁，或者房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

(三)拆迁人已经按行政裁决的规定提供了拆迁补偿资金。

(四)房屋拆迁行政管理部门在申请行政强制拆迁之前，应当邀请有关行政机关、拆迁当事人代表、社区代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿标准的测算依据等内容进行听证。同时，房屋拆迁行政管理部门申请强制拆迁前，必须经过领导班子集体讨论决定才能向县级人民政府提出强制拆迁申请。

(五)依法提出强制拆迁申请。提出强制拆迁申请时，应当提交7种资料：1.行政强制拆迁申请书;2.行政裁决前的调解纪录和行政裁决书;3.被拆迁人不同意拆迁的理由;4.被拆迁人房屋的证据保全公证书;5.拆迁人的补偿资金证明;6.被拆迁人拒绝接受补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明;7.房屋拆迁行政管理部门规定的其他材料。

(六)作出行政强制拆迁决定。县级人民政府收到房屋拆迁行政管理部门的行政强制拆迁申请后，经过审查，对应当实施行政强制拆迁的，应当作出书面的准予行政强制拆迁决定书，并履行送达程序，同时责成被拆迁人所在地的有关部门(执行部门)实施强制拆迁，强制拆迁决定书应当载明行政强制拆迁的日期，该日期不得少于15日，以便督促被拆迁人自动履行搬迁义务。

(七)进行行政强制拆迁执行过程中的证据保全。实施强制拆迁时，应当组织街道办事处、社区、居委会、被拆迁人所在单位的代表等到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对拆迁房屋及房屋内物品进行证据保全，并做好执行笔录。该笔录应由执行人、见证人、公证人当场签名。